Người mua nhà vui mừng vì được ngân hàng bảo lãnh

Bắt đầu từ ngày 1/7, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản (BĐS) sửa đổi với rất nhiều điểm mới, tiến bộ so với luật cũ sẽ có hiệu lực thi hành. Điển hình như mở rộng cửa cho người nước ngoài, Việt kiều mua nhà ở Việt Nam; quyền lợi của người mua nhà bảo vệ nhiều hơn nhờ có ngân hàng bảo lãnh trách nhiệm bàn giao nhà...

Tuy nhiên, theo nhiều ý kiến, luật này vẫn còn các quy định có thể gây khó khăn cho thị trường địa ốc vốn chưa thể hồi phục như trước đây.

Ông Nguyễn Tiến Minh trú tại quận 3, Tp.HCM cho biết, ông dự định mua căn hộ từ đầu năm nhưng cuối cùng quyết định chờ sau ngày 1/7 khi Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực mới tiến hành giao dịch.

Theo quy định của Luật này, chủ đầu tư BĐS trước khi cho thuê, bán, mua nhà ở hình thành trong tương lai cần phải được ngân hàng tiến hành bảo lãnh trách nhiệm đối với khách hàng. Đối với trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng cam kết thì ngân hàng sẽ thay mặt chủ đầu tư thực hiện bồi thường cho khách hàng.

Ngăn chặn tình trạng bán nhà trên giấy

Theo chia sẻ của ông Minh, mấy ngày hôm nay, ông và người nhà theo dõi sát thông tin này trên các báo và truyền hình về quy định này. Ông thấy quy định như thế là cần thiết nhằm bảo vệ người tiêu dùng và loại trừ các doanh nghiệp BĐS không đủ năng lực. Điều đó giúp người dân tránh được việc mua phải các dự án chậm giao nhà ở theo đúng cam kết và tránh được tình trạng nộp tiền rồi mà doanh nghiệp không bàn giao nhà hoặc lừa đảo kiểu như một căn hộ bán cho nhiều khách hàng; ngăn chặn hiện trạng bán nhà trên giấy khiến khách hàng rơi vào cảnh tiền mất, tật mang.

thị trường bđs dự kiến sẽ có nhiều thay đổi trong năm 2015

Tuy nhiêu, đối với quy định này, một số chuyên gia cho rằng, sẽ làm phát sinh thêm khoản chi phí mới trong cơ cấu giá thành BĐS mà người mua nhà có thể sẽ phải gánh chịu.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu nhận định, quy định này hạn chế rủi ro, tăng thêm niềm tin và bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua nhà. Tuy nhiên, theo quy định, nếu muốn được các ngân hàng cam kết bảo lãnh với giá trị lớn (ví dụ 100 tỷ đồng), các ngân hàng hầu hết đều yêu cầu chủ đầu tư phải chuẩn bị 100 tỷ đồng ký quỹ vào ngân hàng. Trong trường hợp không có 100 tỷ đồng tiền mặt thì chủ đầu tư phải sở hữu tài sản giá trị gấp khoảng 1,3 lần để sử dụng làm tài sản bảo đảm thay thế; các chủ đầu tư phải thanh toán phí bảo lãnh khoảng 2%/năm, tương ứng với khoảng 2 tỷ đồng/năm.

Theo phân tích của ông Châu, nếu áp dụng đúng như trên sẽ phát sinh chi phí vì phải ký quỹ (hoặc tài sản bảo đảm) và khoản phí bảo lãnh. Chủ đầu tư sẽ tính toán khoản này vào giá thuê mua, giá bán nhà hình thành trong tương lai mà khách hàng phải trả khi thuê mua, mua nhà.

Bảo lãnh nên linh hoạt

Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP.HCM Nguyễn Hoàng Minh đánh giá, có thể khi tiến hành bảo lãnh, giá nhà ở sẽ tăng do chủ đầu tư đã đưa vào giá thành. Có điều phí bảo lãnh tại các ngân hàng hiện nay đang rất cạnh tranh. Tùy thuộc uy tín của khách hàng mà phí bảo lãnh chỉ từ 0,6-2%/năm.

Ông Minh khẳng định, khoản phí này không lớn và điều quan trọng nhất là người mua nhà được bảo vệ quyền lợi.

Theo một số ý kiến khác, việc bảo lãnh mang lại lợi ích lớn cho khách hàng và cũng sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho những dự án hiệu quả bán được sản phẩm nhanh, giảm tồn kho. Khi bán được sản phẩm sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho những dự án BĐS thực hiện nhanh hơn, từ đó giúp các ngân hàng thu nợ thuận lợi hơn.

Tuy nhiên, đại diện một số doanh nghiệp vẫn cho rằng, có thể nghiên cứu giải pháp bảo lãnh cho từng căn hộ thay vì bảo lãnh cả dự án trị giá hàng nghìn tỷ đồng. Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành đề nghị, khi một căn hộ chung cư được bán ra, chủ đầu tư, ngân hàng và khách hàng sẽ ký bảo lãnh ba bên. Việc làm này vừa giảm phí cho doanh nghiệp, bảo vệ được người mua nhà vừa giảm rủi ro cho các ngân hàng.

Bên cạnh đó, cũng có kiến đề nghị Ngân hành Nhà nước nên cho phép các ngân hàng thương mại được tiến hành bảo lãnh cho những chủ đầu tư dự án BĐS có năng lực, uy tín thương hiệu, đang triển khai dự án đúng tiến độ, kế hoạch thì chỉ phải trả phí bảo lãnh, không phải tiến hành ký quỹ, cũng không cần phải có tài sản bảo đảm.

Được thanh toán nhiều lần

Theo quy định trong Luật Kinh doanh BĐS, việc thanh toán trong thuê mua, mua bán BĐS hình thành trong tương lai được tiến hành nhiều lần. Lần đầu tiên không quá 30% giá trị hợp đồng, các lần tiếp theo cần phải phù hợp với tiến độ xây dựng BĐS. Tuy nhiên, tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa tiến hành bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua...

Nên cho công ty bảo hiểm tham gia

Ông Lê Hoàng Châu kiến nghị, Chính phủ, Ngân hành Nhà nước, Bộ Tài chính thí điểm cho phép những công ty bảo hiểm có năng lực, uy tín thương hiệu (danh sách do cơ quan có thẩm quyền công bố) tiến hành bảo lãnh theo hình thức bảo hiểm rủi ro trong việc giao kết hợp đồng cho thuê mua, bán BĐS hình thành trong tương lai.

Hiện nay, các công ty bảo hiểm đang hoạt động dựa theo phương thức chỉ thu phí bảo hiểm, không yêu cầu thế chấp tài sản hoặc ký quỹ hoặc tài sản. Vì thế, sẽ làm giảm nhẹ gánh nặng cho các chủ đầu tư dự án và khách hàng khi thuê mua, mua BĐS hình thành trong tương lai.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA

• Xu hướng đầu tư ngắn hạn tái xuất
• Giá nhiều dự án chạm đáy
• BĐS tồn kho cỡ nào cũng bán được
• Căn Hộ Cao Cấp Garden Plaza 2 phú mỹ hưng
• Căn hộ cao cấp HƯNG GIA Phú Mỹ Hưng